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商品房套內(nèi)、公攤實際面積與合同約定不符如何處理？

基本案情：

開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定涉案商品房建筑面積127.2平方米，其中套內(nèi)建筑面積101.39平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e25.81平方米；該商品房屬預(yù)售，按套出售，按套內(nèi)建筑面積計算；該商品房交付使用后，合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的實測套內(nèi)建筑面積存在差異，按以下不同情況分別處理：1.面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)），買賣雙方不作任何補償；2.面積誤差比絕對值在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以內(nèi)（含本數(shù)），買賣雙方按實測面積與約定面積之差及本合同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算并多退少補；買賣雙方同意測繪單位最終出具的測繪報告作為商品房實際面積的認(rèn)定依據(jù)。買受人依約付清購房款。

佛山市某區(qū)房產(chǎn)測繪和交易中心出具《測繪報告》顯示：涉案房屋套內(nèi)建筑面積102.65平方米，公用分?jǐn)偯娣e24.78平方米，建筑面積127.43平方米。開發(fā)商以涉案房屋面積誤差比為1.24%，買受人應(yīng)補交房價款14093.97元為由，于2016年提起訴訟。

案件提要

商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用分?jǐn)偯娣e。商品房買賣合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計價，開發(fā)商交付的房屋雖然套內(nèi)建筑面積增加，但是公用分?jǐn)偯娣e減少，導(dǎo)致建筑面積出現(xiàn)差異，因公用分?jǐn)偯娣e是建筑面積的重要組成部分，對產(chǎn)權(quán)登記面積有直接影響，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋實際建筑面積的差異大小計算各方責(zé)任。

爭議焦點

合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計價，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積增加，公用分?jǐn)偯娣e減少，買受人應(yīng)否支付面積差異款？

裁判結(jié)果

一審判決支持開發(fā)商的訴訟請求。一審判決認(rèn)為：合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計價，套內(nèi)建筑面積為101.39平方米，現(xiàn)測繪部門實測的套內(nèi)建筑面積為102.65平方米，面積誤差比為1.24%，該誤差比在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以內(nèi)（含本數(shù)），故買受人應(yīng)補交涉案房屋面積差異款14093.97元。

二審判決駁回開發(fā)商的訴訟請求。二審判決認(rèn)為：合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計價，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用分?jǐn)偯娣e亦為房屋建筑面積的重要組成部分，其面積減少不僅影響到公共設(shè)施功能，更影響買受人的產(chǎn)權(quán)登記面積，損害買受人的投資權(quán)益，故公用分?jǐn)偯娣e減少應(yīng)在本案中一并處理。按照合同約定及測繪報告結(jié)果，經(jīng)對比，涉案房屋實際建筑面積比合同約定建筑面積增加0.23平方米，其中套內(nèi)建筑面積增加1.26平方米，公用分?jǐn)偯娣e減少1.03平方米。合同僅對套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)差異如何處理作出約定，對于公用分?jǐn)偯娣e差異引起的建筑面積差異的處理方式并沒有明確約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，涉案房屋建筑面積誤差比為0.18%，比照合同約定面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)買賣雙方不作任何補償，故買受人不需向開發(fā)商支付涉案房屋面積差異款。

典型意義

在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存與供給側(cè)改革的大背景下，開發(fā)商在房地產(chǎn)交易中應(yīng)該規(guī)范行為，在合同已經(jīng)約定了商品房面積、銷售價格的情況下，再以交付的商品房存在面積差異為由，要求買受人在房地產(chǎn)銷售價格之外再另行支付一筆購房款，這種行為勢必引發(fā)矛盾和沖突。雖然合同條款系買賣雙方協(xié)商，但是在房地產(chǎn)市場信息嚴(yán)重不對稱的情況下，買受人很難有商量余地，雙方無法形成有效博弈。正如臺灣學(xué)者王澤鑒所說“如何在契約自由體制下規(guī)制不合理的交易條款，維護(hù)契約正義，使經(jīng)濟上的強者，不能假契約之名，壓倒弱者，是現(xiàn)代法律所應(yīng)擔(dān)負(fù)的任務(wù)”。

佛山法院緊密結(jié)合佛山經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)，有效發(fā)揮房地產(chǎn)審判職能，運用誠實信用原則和公平原則處理商品房買賣合同面積差的問題，為規(guī)范市場秩序、公平保護(hù)交易、保增長、惠民生的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革順利進(jìn)行發(fā)揮了重要作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。