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住宅變更商用房的條件及法律依據(jù)

住宅房是用來居住使用的房屋，但現(xiàn)實中存在著將住宅改變成商用房使用的情況。那么住宅改變?yōu)樯逃梅坑米魃虡I(yè)用途的，需要符合什么條件和法律政策的依據(jù)是什么呢？

一、住宅改商用房有哪些政策依據(jù)？

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會保障部等部門關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)〔2008〕111號）第四條規(guī)定：“（四）放寬市場準(zhǔn)入。加快清理和消除阻礙創(chuàng)業(yè)的各種行業(yè)性、地區(qū)性、經(jīng)營性壁壘。法律、法規(guī)未禁止的行業(yè)和領(lǐng)域向各類創(chuàng)業(yè)主體開放，國家有限制條件和標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)和領(lǐng)域平等對待各類創(chuàng)業(yè)主體。在法律、法規(guī)規(guī)定許可的范圍內(nèi)，對初創(chuàng)企業(yè)，可按照行業(yè)特點，合理設(shè)置資金、人員等準(zhǔn)入條件，并允許注冊資金分期到位。按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所。擴(kuò)大政府采購范圍，制定促進(jìn)小企業(yè)發(fā)展的政府采購優(yōu)惠政策。各地區(qū)、各有關(guān)部門可根據(jù)實際情況，適當(dāng)放寬高校畢業(yè)生、失業(yè)人員以及返鄉(xiāng)農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)的市場準(zhǔn)入條件?！?

二、住宅改商用房條件及法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定

（一）《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

（二）《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?

（三）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主?！?

綜上可知，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。同時還應(yīng)到房管部門辦理相關(guān)的變更登記。