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最高院“名為買賣，實為借貸”的裁判意見

司法實踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合同提供擔保情形，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)公平處理此類案件頗具難度，且各地裁判觀點差異較大。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！痹撘?guī)定為明確和統(tǒng)一此類糾紛的處理意見具有積極意義。

但是如何認定“名為買賣，實為借貸”同樣需要裁判者運用證據(jù)規(guī)則、經(jīng)驗法則甚至是價值理念去判斷。

下列判例均由最高人民法院作出，讀者可根據(jù)標題中的關(guān)鍵詞或案號檢索相關(guān)判例對照參考。

1.雙方當事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋認購協(xié)議，雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實目的是為了給借款提供擔保，并非為了實現(xiàn)房屋買賣，經(jīng)法院釋明，當事人拒絕變更訴訟請求的，裁定駁回起訴——王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案【案號：（2016）最高法民終52號；審判人員：孫祥壯、黃金龍、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】

最高法院認為，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關(guān)系，并據(jù)此訴請確認房屋認購協(xié)議有效及履行該協(xié)議，由其取得該協(xié)議涉及的541套房屋的所有權(quán)，而其提供的證據(jù)材料又包含了借款的事實。對此，應(yīng)當甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協(xié)議是否具有擔保的意思，即考察雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實意思是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權(quán)。

王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認購協(xié)議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設(shè)開發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協(xié)議。雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實目的是為了給借款提供擔保，并非為了實現(xiàn)房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋認購協(xié)議時并無真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實意思是設(shè)定擔保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關(guān)系是民間借貸，房屋認購協(xié)議只是作為讓與擔保的一種方式。原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。

2.主張協(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實為借款擔保的，應(yīng)當舉示雙方存在借款擔保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，否則，應(yīng)當承擔舉證不能的不利后果

——王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第2299號；審判人員：李明義、蘇戈、張志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】

最高法院認為，案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議》具備了房屋買賣合同所應(yīng)具備的主要條款，在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協(xié)議后，協(xié)議即告成立。該協(xié)議約定了買賣標的物的地址、土地面積、房屋面積、購房款數(shù)額、購房款交付方式、辦理過戶手續(xù)的期限等內(nèi)容，上述約定，買賣涉案房產(chǎn)的意思表示明確。王才、張麗晶主張該協(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實為借款擔保，但其并未舉示雙方存在借款擔保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當承擔舉證不能的不利后果。

3.當事人簽訂體現(xiàn)借款的意思表示協(xié)議后，又簽訂與該協(xié)議內(nèi)容一致的商品房商品房買賣合同，不能認定雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意——李明生與通化市龍成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1973號；審判人員：董華、張志弘、李明義；裁判日期：二〇一五年十月十五日】

最高法院認為，2001年7月24日雙方簽訂的《協(xié)議書》，雖然約定李明生投資140萬元，與龍成公司共同建設(shè)龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資條件。但同時約定龍成公司在2001年10月25日前有權(quán)解除此協(xié)議，并退還李明生140萬元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑面積的所有權(quán)。根據(jù)該約定，龍成公司可以在約定時間內(nèi)解除合同，退回投資款，逾期則李明生取得相應(yīng)房屋面積。而在該協(xié)議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購銷合同》，合同約定的房屋面積、總價款等主要內(nèi)容與《協(xié)議書》中相關(guān)約定一致，與《協(xié)議書》約定的在龍成公司逾期未解除合同退回投資款條件下取得房屋的內(nèi)容互相吻合。且《協(xié)議書》標注有“附：李明生購商品樓合同一份13頁”字樣。據(jù)此，原判決認定雙方當事人簽訂的《協(xié)議書》實際體現(xiàn)的是借款的意思表示，雙方之間是民間借貸關(guān)系，《商品房購銷合同》系僅為促使《協(xié)議書》有效履行而設(shè)立的具有抵押擔保性質(zhì)的從合同，而非雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意，有事實依據(jù)，并無不當。

4.當事人簽訂借款合同同時，簽訂商品房買賣合同，其目的是擔保債務(wù)人能及時還本付息，在債務(wù)人無法償還債務(wù)時，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，此商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質(zhì)，雙方所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效，債權(quán)人依約交付有關(guān)房屋，無法律依據(jù)——古樺與古樺、福建省泉南投資開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第949號；審判人員：張進先、李春、王淵；裁判日期：二〇一五年六月三十日】

最高法院認為，古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時，即約定“為明確雙方利益，泉南公司自愿將泉南國際新城（附件一）全部房屋按雙方協(xié)議價格每平方米1500元轉(zhuǎn)讓給一方作為抵押?！缛瞎疚窗措p方合同約定按時還本付息則買賣合同生效，泉南公司無條件配合古樺辦理完成房屋買賣及交房手續(xù)”。隨后，雙方按該借款合同附件標明的房屋分別簽訂了46份《商品房買賣合同》并進行了網(wǎng)簽登記?？梢姡艠迮c泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔保泉南公司能及時還本付息，在泉南公司無法償還債務(wù)時，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，達到古樺及時便捷實現(xiàn)債權(quán)的目的，因此，案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第五十七條之規(guī)定，古樺與泉南公司所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效，其請求泉南公司依約交付有關(guān)房屋，無法律依據(jù)。

5.主張名為商品房買賣合同，實為抵押借款合同的當事人應(yīng)當提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證據(jù)——內(nèi)蒙古紫辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、周云蕓與周云蕓房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1398號；審判人員：張華、丁俊峰、楊心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】

最高法院認為，2010年1月15日，周云蕓與紫辰房地產(chǎn)公司簽訂了15份房屋《內(nèi)部認購協(xié)議》。周云蕓依約于合同簽訂當日一次性向紫辰房地產(chǎn)公司支付了15套房屋的全部價款共計5021100元，紫辰房地產(chǎn)公司針對每套房屋的價款分別出具了15張收據(jù)。本案中15份《內(nèi)部認購協(xié)議》均是周云蕓、紫辰房地產(chǎn)公司簽訂，蓋有紫辰房地產(chǎn)公司公章，且交款收據(jù)上也蓋有紫辰房地產(chǎn)公司的“財務(wù)專用章”及紫辰房地產(chǎn)公司工作人員馬某某簽宇，鄔某僅是在交款收據(jù)上“收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產(chǎn)公司聲稱與周云蕓簽訂的15份《內(nèi)部認購協(xié)議》實為個人鄔某與周云蕓簽訂抵押借款合同的主張，缺乏事實和法律依據(jù)。