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代持房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

委托他人代持房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

由于國(guó)內(nèi)不少城市對(duì)房產(chǎn)實(shí)行限購(gòu)或區(qū)別稅費(fèi)、按揭政策，因此，無(wú)資質(zhì)的人讓有資質(zhì)的親友代持房產(chǎn)十分常見(jiàn)。這種代持關(guān)系是否被法律認(rèn)可，存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)如何方法，都是相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意的。在各地法院的實(shí)際操作中，大部分法院認(rèn)為只要實(shí)際購(gòu)房人和房屋代持人所簽訂的房屋代持協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該代持協(xié)議即合法有效。但在個(gè)別案例中，部分法院認(rèn)為房產(chǎn)代持協(xié)議是為規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策而簽訂的，內(nèi)容擾亂了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害了社會(huì)公共利益，為無(wú)效合同，自始無(wú)效。

一、對(duì)實(shí)際購(gòu)房人而言，在通過(guò)房產(chǎn)代持進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)考慮到如下風(fēng)險(xiǎn)：

1、自己房產(chǎn)最終結(jié)無(wú)法過(guò)戶（確權(quán)）風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際購(gòu)房人通過(guò)代持人購(gòu)買(mǎi)房屋，雙方發(fā)生糾紛訴至法院后，若實(shí)際購(gòu)房人能夠提供房產(chǎn)代持協(xié)議書(shū)、購(gòu)房款支付憑證、銀行交易明細(xì)以及其他材料，證明房產(chǎn)代持的客觀事實(shí)，法院通常會(huì)要求代持人按照代持協(xié)議約定協(xié)助將該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至實(shí)際購(gòu)房人名下。但在不同地區(qū)也會(huì)有規(guī)定上的差異，如《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件的指引》二十八條規(guī)定，借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人（登記權(quán)利人）協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。換言之，購(gòu)房者不能通過(guò)法院直接確定房產(chǎn)所有權(quán)歸自己（確權(quán)），但若自身符合所在城市購(gòu)房資格要求，可要求代持人協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。

2、代持協(xié)議不能對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行（執(zhí)行異議）

代持人因個(gè)人財(cái)務(wù)惡化導(dǎo)致代持房產(chǎn)被法院查封并強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)際購(gòu)房人能否以案涉房屋為代持，向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議？根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定，采取登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的所有權(quán)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；此外，根據(jù)合同相對(duì)性原則，代持協(xié)議僅對(duì)合同雙方當(dāng)事人具有法律約束力，不具公示效力，并不能對(duì)抗善意第三人的合法債權(quán)。因此，實(shí)踐中法院對(duì)實(shí)際購(gòu)房人要求確認(rèn)案涉房產(chǎn)為其所有并要求停止對(duì)案涉房產(chǎn)執(zhí)行請(qǐng)求不予支持。

3、房屋被擅自處分（出售、抵押）風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，代持人擅自將代持房屋出售、抵押的，除非實(shí)際購(gòu)房人能夠證明該受讓人、抵押權(quán)人不是善意取得，否則，因代持約定不具有對(duì)抗第三人的效力。即使法院確認(rèn)代持協(xié)議合法有效，因其不能對(duì)抗善意第三人，實(shí)際購(gòu)房人只能向代持人主張損失。
    4、代持人離婚析產(chǎn)，或代持人死亡，房屋作為遺產(chǎn)被繼承房屋代持人離婚時(shí)將代持房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，實(shí)際購(gòu)房人若無(wú)法證明代持事實(shí)的，法院不予認(rèn)可，房屋仍作為代持人夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。代持人作為法律意義上的房屋所有權(quán)人，其死亡后房屋所有權(quán)依法由其繼承人享有。而房產(chǎn)代持協(xié)議隨代持人的死亡而終止，實(shí)際購(gòu)房人僅享有請(qǐng)求代持人的繼承人移轉(zhuǎn)涉案房屋所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，若代持人的繼承人不承認(rèn)該代持行為的存在，必然會(huì)陷入糾紛。

二、規(guī)避房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)的法律防范措施

為保障實(shí)際購(gòu)房人的權(quán)益，在房產(chǎn)代持操作時(shí)，建議采取以下措施進(jìn)行防范：

1、簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議

協(xié)議中應(yīng)把雙方的地位以及權(quán)利義務(wù)約定清楚，特別是應(yīng)明確房屋基本情況、房屋權(quán)屬的歸屬、代持費(fèi)用、房屋升值收益分配、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代持人違約責(zé)任、承擔(dān)責(zé)任方式及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等。在簽字主體上，若代持人已婚，需要家屬簽字知悉協(xié)議內(nèi)容，放棄代持房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。為增強(qiáng)公信力，代持協(xié)議可請(qǐng)第三人簽字見(jiàn)證（代持協(xié)議內(nèi)容因違法限購(gòu)、限貸政策等往往無(wú)法進(jìn)行公證）。

2、保留好相關(guān)憑證及資料

實(shí)際出資人在房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意留證，保留所有票據(jù)、房地產(chǎn)證件在自己手中，如實(shí)際購(gòu)房人與代持人溝通協(xié)商購(gòu)房事宜的聊天記錄、購(gòu)房款支付憑證、貸款手續(xù)資料、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證等。

購(gòu)房資金流轉(zhuǎn)都通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬或柜臺(tái)存款的方式進(jìn)行，以便有據(jù)可查，并在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注上用途，比如“購(gòu)房首付款”、“購(gòu)房定金”等。如涉及到按揭款，若通過(guò)代持人的銀行賬戶扣劃貸款，應(yīng)與代持人約定好，由實(shí)際購(gòu)房控制該銀行卡，并按月往銀行卡內(nèi)存入按揭款，同理應(yīng)備注上“按揭款”。

3、占有控制房屋，設(shè)定抵押

為防止代持人擅自將房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓或抵押給其他第三方，實(shí)際購(gòu)房人最好占有、控制該房屋，同時(shí)，實(shí)際購(gòu)房人可與代持人在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押擔(dān)保，并由實(shí)際購(gòu)房人作為第一抵押權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押登記，辦理完成房產(chǎn)抵押登記后，代持人擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃該房產(chǎn)便會(huì)產(chǎn)生阻礙。

4、如實(shí)際購(gòu)房人在前期未采取有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，后續(xù)發(fā)生相關(guān)權(quán)利糾紛的，實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)立即向法院提起訴訟，同時(shí)請(qǐng)求查封保全該房產(chǎn)，盡量通過(guò)法律救濟(jì)途徑挽回?fù)p失。