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疫情是否屬于不可抗力？租賃合同糾紛如何解決？

疫情是否屬于不可抗力？租賃合同糾紛如何解決？

本次新型冠狀病毒感染肺炎來(lái)勢(shì)洶洶，在嚴(yán)重侵蝕我國(guó)人民的健康之外，也因其產(chǎn)生了許多合同糾紛。

其中租賃合同糾紛便是這其中之一：

【案例一】

原告是一名網(wǎng)約車司機(jī)，被告是某車輛租賃公司，原、被告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為每月3000元。

原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，寧波市政府采取小區(qū)封閉政策，該情形構(gòu)成不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被告退還押金9400元。

被告原定于2月20日復(fù)工，希望與原告繼續(xù)履行合同，表示若2月20日正常復(fù)工，愿意減免10日租金；若2月20日未如期復(fù)工，則愿意與原告再次協(xié)商租金減免事宜。

經(jīng)法官調(diào)解，原告最終接受被告的方案，同意繼續(xù)履行合同，并愿意與被告共同承擔(dān)因疫情影響減少的租金損失，于當(dāng)天下午3點(diǎn)申請(qǐng)撤回起訴。

【案例二】

原告孫某是寧波市海曙區(qū)某樓盤一間公寓的房主，被告王某是網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)者。2018年11月，孫某將房屋租賃給被告王某用作網(wǎng)約房。雙方約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，被告按期支付了3個(gè)月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會(huì)責(zé)任，已經(jīng)全部取消春節(jié)訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協(xié)商租金減免事宜，原告未及時(shí)回復(fù)。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來(lái)人員進(jìn)入。被告認(rèn)為案涉房屋已無(wú)法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

原告于2020年2月5日聯(lián)系被告，表示愿意減免半個(gè)月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但被告堅(jiān)持解除合同。

原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長(zhǎng)達(dá)5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

經(jīng)過(guò)調(diào)解，當(dāng)天下午5點(diǎn)，雙方通過(guò)移動(dòng)微法院達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無(wú)法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時(shí)間。原告也答應(yīng)等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。

【法律分析】

根據(jù)《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定：“不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況” ，本次肺炎病毒疫情屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，屬于《民法總則》規(guī)定的不可抗力情形。

但是，不可抗力并非當(dāng)然導(dǎo)致合同解除，不可抗力發(fā)生后可能發(fā)生以下兩種法律效果：

部分或全部免責(zé)：《民法總則》第一百八十條規(guī)定“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！薄逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！?

解除合同：《合同法》第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”

【結(jié)語(yǔ)】

本次疫情所屬的不可抗力是否讓合同無(wú)法繼續(xù)履行，關(guān)鍵要看疫情對(duì)于雙方權(quán)利義務(wù)的影響，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則去分析具體個(gè)案的情況，才能得出結(jié)論。為了避免更多的合同糾紛的出現(xiàn)，建議當(dāng)事雙方在新冠肺炎疫情發(fā)生之后，根據(jù)新冠肺炎疫情防控措施對(duì)合同履行的影響，及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商，按照公平和誠(chéng)實(shí)信用原則變更合同條款或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，適當(dāng)降低或免除疫情防控期間的租金或適當(dāng)延長(zhǎng)租期，盡量通過(guò)協(xié)商的方式，從源頭上減少糾紛產(chǎn)生。