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二手房買賣合同的32個法律要點
來源：最高人民法院司法案例研究院
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二手房屋買賣合同糾紛案件產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。另一部分是買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等等。還有一些是部分中介機構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，比如首付款的支付時間，辦理還款解押手續(xù)的時間，辦理銀行面簽的時間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭議。
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因為牽涉利益巨大，買賣雙方矛盾激烈，無論是提高房屋價款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，以調(diào)解方式結(jié)案的案件僅有兩成左右。
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房屋買賣合同不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關(guān)于不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定，應(yīng)按照民事訴訟法關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。（最高院判例：案號：（2018）最高法民申1175號]）
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合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)所在地為合同履行地；其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時結(jié)清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實際履行，當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。（民事訴訟司法解釋第十八條）
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房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續(xù)，而合同中并非對所有手續(xù)都約定完備，對于合同中沒有約定的手續(xù)，買賣雙方大多通過中介機構(gòu)或者自行電話聯(lián)系，因此案件審理中買賣雙方大多舉出錄音、微信截圖等證據(jù)來證明交易過程，這類證據(jù)常需要司法鑒定。
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購買二手房首先要核實清楚現(xiàn)有的戶籍登記情況，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍，這涉及出賣人能否實際將戶籍遷出。如果出賣人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時即是通過二手房交易，則可能出現(xiàn)所登記的戶籍為前手房屋買賣合同的賣方的情形，在這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務(wù)。
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共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)證書、鑰匙是否為房屋所有人持有，對價支付情況，買受人實際占有房屋持續(xù)時間以及相關(guān)證人證言等綜合判定。（《最高人民法院公報》2018年第2期）
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應(yīng)當(dāng)約定好違約責(zé)任，尤其是超過一定時限后按日計算的違約責(zé)任，這樣可以敦促出賣人盡快履行義務(wù)。同時應(yīng)注意違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快遷出的作用。因戶口遷出系行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院的受案范圍，一旦出現(xiàn)未能遷出的情形，買房也僅能要求違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實現(xiàn)強制對方將戶口遷出的目的。因戶口問題并不影響房屋的實際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學(xué)，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時，買方可以起訴要求解除合同，并另行購買其他房屋。
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涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責(zé)任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應(yīng)就該事項與賣方進行協(xié)商并在合同中有所約定。出賣人也應(yīng)注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務(wù)，從現(xiàn)實情況來看，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務(wù)。由于該項違約責(zé)任往往在超過一定時限后是按日計算，賣方一旦未履行遷出義務(wù)，將承擔(dān)較高金額的違約金。
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房屋中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)定有抵押權(quán)、是否已被國家機關(guān)采取強制措施，交易房屋是否出賣人家庭名下唯一住房，訂約當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有無權(quán)代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。如果房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
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通過第三人口頭購買夫妻一方名下房產(chǎn)，買受人不僅應(yīng)證明口頭合同成立并生效，還需證明無權(quán)處分情形，其構(gòu)成善意取得。（北京二中院（2015）二中民終字第11634號）
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夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對于父母為子女出資購買房屋所給付首付款性質(zhì)不明時，應(yīng)依法認(rèn)定為父母對夫妻雙方贈與。（北京一中院（2015）一中民再終字第07430號）
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名為房屋買賣，但結(jié)合房屋所有權(quán)屬性、遺囑內(nèi)容等因素綜合分析，應(yīng)認(rèn)定雙方之間形成了實為贈與的法律關(guān)系。（北京三中院（2016）京03民終7576號）
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學(xué)區(qū)房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進行行為保全，經(jīng)審查符合法律規(guī)定的，法院可裁定保全。（北京海淀區(qū)法院（2016）京0108民初16170號）
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夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)，與第三人交易的過程疑點重重，且交易雙方不能作出合理解釋的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。（北京二中院（2015）二中民終字第01000號）
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雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)禁止流押的規(guī)定。（《最高人民法院公報》2014年第12期）
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借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的作為民間借貸合同的擔(dān)保。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。（指導(dǎo)案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥）
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在涉及學(xué)區(qū)房買賣合同案件中，買受人申請對涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進行行為保全的，經(jīng)審查申請人的請求權(quán)具有正當(dāng)性，且不采取保全措施可能導(dǎo)致其無法使用學(xué)位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應(yīng)戶口的學(xué)位的保全裁定。（（2016）京0108民初16170號）
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出賣人將房屋出售后又轉(zhuǎn)賣他人，后買受人是否盡到必要的審查義務(wù)，是否支付了合理對價，以及其與出賣人是否存在特殊關(guān)系等，均是判斷后買受人與出賣人是否構(gòu)成惡意串通的依據(jù)。（（2012）昆民一終字第35號）
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在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協(xié)議無效，并拒絕協(xié)助將房屋權(quán)屬登記在委托方名下的，法院應(yīng)查明雙方達成的頂名協(xié)議內(nèi)容，以及頂名協(xié)議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形，進而作出頂名協(xié)議是否有效的認(rèn)定。在認(rèn)定頂名協(xié)議有效的情況下，應(yīng)按照頂名協(xié)議約定的名為頂名協(xié)議、實為委托代理的內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實確認(rèn)房屋的實際購買人。（（2011）河民初字第406號）
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房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低的“陽合同”辦理產(chǎn)權(quán)過戶，損害了國家利益，相應(yīng)價格條款應(yīng)認(rèn)定為無效。“陽合同”的其他條款如不違反法律規(guī)定的，繼續(xù)有效；繼續(xù)有效的條款與“陰合同”對應(yīng)條款不同的，應(yīng)認(rèn)定為對“陰合同”相關(guān)內(nèi)容的變更。（（2012）海民初字第2192號）
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因受到房產(chǎn)新政和違約行為共同作用致使，房屋買賣合同無法履行，雙方當(dāng)事人均有權(quán)解除合同。當(dāng)事人存在違約行為，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院在審理此類案件時，還需考慮房產(chǎn)新政等因素，基于公平原則認(rèn)定承擔(dān)違約責(zé)任數(shù)額。（（2011）浙甬民二終字第692號）
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國家實行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見到購房存在巨大商業(yè)風(fēng)險，并在合同中對國家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情勢變更，不能解除房屋買賣合同。（（2010）浙甬民二終字第514號）
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房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但雙方已經(jīng)在房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)了《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請表》、《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（即“網(wǎng)簽”），且已明確了合同的價款、房屋信息的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)成立。（（2010）二中民終字第05439號）
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當(dāng)房屋的實際面積與合同約定的面積出現(xiàn)誤差的時候，根據(jù)合同相對性原則，只有直接的合同當(dāng)事人之間可以主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。房屋是否轉(zhuǎn)賣，并不影響權(quán)利人依據(jù)合同主張權(quán)利。（（2008）北民初字第270號）
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根據(jù)蟻害隱蔽性、長期性、難以根治的特點應(yīng)合理分配買賣雙方權(quán)利義務(wù)。買受人并非專業(yè)人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補償金額與實際損害不成比例，故出賣人仍需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。蟻害與地震、雷電等自然災(zāi)害有本質(zhì)區(qū)別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規(guī)避質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（（2009）滬一中民二（民）終字第1622號）
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權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下不享有合同解除權(quán)。買受人以出賣人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任?；诔鲑u人的瑕疵行為買受人對交易標(biāo)的產(chǎn)生了錯誤認(rèn)識，買受人有權(quán)要求變更交易價格。（（2017）京民終289號）
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夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的，法院應(yīng)認(rèn)定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的，不應(yīng)予以支持。法院應(yīng)釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。計算房屋差價損失時，應(yīng)綜合考慮出賣人的可預(yù)見程度和買受人對訴訟結(jié)果的合理預(yù)期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時間為節(jié)點計算房屋差價損失，因訴訟持續(xù)而擴大的損失，買受人應(yīng)自行承擔(dān)。（（2016）京03民終716號）
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法律規(guī)定房屋買賣應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽訂合同。以口頭形式訂立合同時出具房款收條，如果對買賣的標(biāo)的和數(shù)量存在爭議，且不能有效證明“一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的”，該合同尚未依法成立。買受人可以根據(jù)締約過失責(zé)任請求賠償機會利益損失，但不能要求對方賠償房價上漲損失。（（2015）渝二中法民終字第1037號）
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銀行房貸政策調(diào)整是政府為加強房地產(chǎn)交易進行的政策調(diào)控，該調(diào)控政策何時出臺以及具體內(nèi)容如何，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同時均不可預(yù)測。購房人確有證據(jù)證明其因銀行房貸政策調(diào)整而無法履行付款義務(wù)，且合同沒有明確約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)的，可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定處理，允許當(dāng)事人解除合同，購房人不承擔(dān)違約責(zé)任。（（2010）佛中法民一終字第1761號）
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買賣雙方以逃避國家房地產(chǎn)交易稅收為目的而達成的更名條款無效后，如不影響雙方合同交易目的的實現(xiàn)，且其他條款的繼續(xù)履行無損公共利益，則該條款無效并不導(dǎo)致合同其他條款無效。從維護誠實信用原則和鼓勵交易的合同法精神出發(fā)，應(yīng)支持雙方根據(jù)合同目的，并依照合同其他有效條款繼續(xù)履行。（（2012）揚民終字第0058號）
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房屋差價損失是典型的機會成本損失，這種機會成本損失的賠償，實際上是在無奈下的強制交易。在審判實踐中有填平法和收益法兩種常見方式，在一房二賣的情況下可適用收益法，將出賣人轉(zhuǎn)賣的價格減去涉案合同的交易價格，以此作為出賣人的違約收益，對買受人進行賠償。其理論基礎(chǔ)在于不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得非法利益。（（2013）二中民終字第06171號）
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